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从2020年看未来,谁能打赢地产下半场?

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上面两张图,分别是万科龙湖过去几年的股价走势图。

在这两张图中,我们可以清晰的看到,从市值的维度,截止到2020年1月6日,万科的市值是3320亿(人民币,港币近4000亿),龙湖市值为2196亿(人民币,港币为2629亿)。

我查了下在刚刚结束的2020年,这两家房企销售规模数据

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销售额看,万科7041.5亿,龙湖则为2706.1亿。

也就是说,单就规模体量而言,万科比龙湖大两倍多。

但从市值上看,龙湖的市值只比万科少1000多亿(人民币)。

你可能要问,是万科出了问题吗?

并没有。

至少到目前为止,万科仍旧是中国乃至全世界最优秀的地产公司之一。

那是资本市场搞错了吗?

显然也不是。

你要知道,金钱是最聪明的,数千亿的真金白银,这些玩家们犯错的机会微乎其微。

那问题何在?

答案是时代变了,趋势也变了。

何为时代变了?我想有这么两大关键词。

1、总量见顶:

不管你承不承认,那个属于房地产的激情狂飙的年代已经结束了。

自2016年以来,国内楼市连续4年的成交面积是这样的:

2016年:15.7亿平方米; 2017年:16.9亿平方米; 2018年:17.2亿平方米; 2019年:17.2亿平方米;

而今年前11个月,全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米,同比增长了1.3%。

尽管到目前为止,官方的数据尚未出来,但大概率会在17亿平左右,与去年持平。

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当然了,需要强调一下的是,这里的总量见顶是指销售面积,而非价格。

2、大分化:

一是城市间的大分化:一二线楼市大爆火热,三四线楼市有些暗淡。

易居研究院的数据说,2020 年 1-11 月,一线城市商品累计成交面积同比增长 14%,二线城市累计同比下降 5%;三四线城市累计同比增长 1%。

而从价格来看,一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫,二线的杭州、成都、南京等日子也相当不错,但绝大多数三四线城市,价格都是阴跌的,而且暂时看不到好转的迹象。

二是房企间的大分化:少数房企在逆势生长,不仅销售再创新高,增速也十分可观;更多的房企则是遭遇滑铁卢,销售额大幅下滑,资金链存压力。

这个数据我不一一列举,有兴趣的同学,可以翻看一下第三方机构年底的榜单。

要说,这都是历史和周期的必然,由不得你我。

事实上,在已到来的地产下半场,房企的分化只是行业走向成熟、深度洗牌的开始。

02.

——

很多人问,龙湖的市值为何能持续稳定增长?

其实,上文已给出了基本的答案。

接下来,我们就再梳理下,龙湖做对了什么。

自2018年开始,龙湖集团开始践行并坚守“空间即服务”的战略,强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动,协同发展。

这个战略的本质是什么?

其实就是龙湖所主张的“空间+服务”战略。

底层:以空间打造为核心的开发引擎;

升级:即围绕“空间”展开多重服务场景创新,深度连接人与空间的需求。

在这样的持续布局和协同发展下,龙湖的四大主航道都取得了标杆式的成绩。

1、地产开发

最新数据显示,龙湖2020年的销售额在2706.1亿左右。

老实说,当下环境仍能保持稳定增长实属不易,但也过得去。毕竟,刚刚过去的2020年,对许多行业、许多人来说,都是非常艰难的一年。

我们在前面说了,在大分化时代,只有布局高能级的一、二线城市,才有可能打赢地产下半场

从现有的数据来看,龙湖坚持了其一贯的逻辑与纪律:紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。

目前龙湖的业务遍布环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市,90%的货量集中在热点城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

2、商业运营

如果说,在地产上半场,得规模者得天下。

那么在地产下半场,做不好商业的地产公司,一定不是一家好公司。

一定体量的商业,能为公司提供持续且稳定的现金流,是未来业务的增长极,也是创新业务的载体。

过去几年,为了补齐商业地产的短板,万科收购了印力,而中海则不声不响的在写字楼领域做到了全国第一。

同样的,尽管规模也只是万科、碧桂园的三分之一,国内商业做得最好的华润置地市值也超过了碧桂园,这就是商业的力量。

就目前来看,商业规模和营收能力仅次于华润的就是龙湖。

资料显示,目前龙湖的投资物业集中在26个有地铁的城市,已经实现全国核心市场布局。

2020年1-6月,龙湖的物业投资业务实现不含税租金33.6亿元,同比增长30.4%,商场占比77.4%。

而到2020年底,龙湖开业商场达到49个。

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3、租赁住房

这也是一个面向未来的赛道。

你可能不知道,龙湖之外,万科、中海、招商、保利都在加大布局。只是,在这个赛道上,龙湖已建立起一定的优势。

目前,龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市,并在全国十余个重点城市落地40多个人才公寓项目,提供超过2万套人才保障住房。

尽管2020年长租公寓遭遇寒冬,但龙湖冠寓保持稳健发展态势。

2020上半年龙湖冠寓租金年收入7.3 亿元,同比增长 63%。

4、智慧服务

这条赛道的想象力其实不用多强调。

就在1月6日,港股上市的碧桂园服务大涨超过16个点,市值超过1700亿港币。

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尽管未单独上市,但龙湖智慧服务板块无论是规模体量还是服务口碑,都是国内靠前的。

数据显示,在物业管理方面,龙湖智慧服务实际管理面积1.32亿平方米,其中51%为外拓面积。

2020年上半年收入同比增长42%到24.9亿元,毛利率保持较高水平约为27.5%。

这在业内是非常有竞争力的水平。

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