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在这两张图中，我们可以清晰的看到，从市值的维度，截止到2020年1月6日，万科的市值是3320亿（人民币，港币近4000亿），龙湖市值为2196亿（人民币，港币为2629亿）。
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从销售额看，万科7041.5亿，龙湖则为2706.1亿。
也就是说，单就规模体量而言，万科比龙湖大两倍多。
但从市值上看，龙湖的市值只比万科少1000多亿（人民币）。
你可能要问，是万科出了问题吗？
并没有。
至少到目前为止，万科仍旧是中国乃至全世界最优秀的地产公司之一。
那是资本市场搞错了吗？
显然也不是。
你要知道，金钱是最聪明的，数千亿的真金白银，这些玩家们犯错的机会微乎其微。
那问题何在？
答案是时代变了，趋势也变了。
何为时代变了？我想有这么两大关键词。
1、总量见顶：
不管你承不承认，那个属于房地产的激情狂飙的年代已经结束了。
自2016年以来，国内楼市连续4年的成交面积是这样的：
2016年：15.7亿平方米； 2017年：16.9亿平方米； 2018年：17.2亿平方米； 2019年：17.2亿平方米；而今年前11个月，全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米，同比增长了1.3%。
尽管到目前为止，官方的数据尚未出来，但大概率会在17亿平左右，与去年持平。
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当然了，需要强调一下的是，这里的总量见顶是指销售面积，而非价格。
2、大分化：
一是城市间的大分化：一二线楼市大爆火热，三四线楼市有些暗淡。
易居研究院的数据说，2020 年 1-11 月，一线城市商品累计成交面积同比增长 14%，二线城市累计同比下降 5%；三四线城市累计同比增长 1%。
而从价格来看，一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫，二线的杭州、成都、南京等日子也相当不错，但绝大多数三四线城市，价格都是阴跌的，而且暂时看不到好转的迹象。
二是房企间的大分化：少数房企在逆势生长，不仅销售再创新高，增速也十分可观；更多的房企则是遭遇滑铁卢，销售额大幅下滑，资金链存压力。
这个数据我不一一列举，有兴趣的同学，可以翻看一下第三方机构年底的榜单。
要说，这都是历史和周期的必然，由不得你我。
事实上，在已到来的地产下半场，房企的分化只是行业走向成熟、深度洗牌的开始。
02.
——
很多人问，龙湖的市值为何能持续稳定增长？
其实，上文已给出了基本的答案。
接下来，我们就再梳理下，龙湖做对了什么。
自2018年开始，龙湖集团开始践行并坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。
这个战略的本质是什么？
其实就是龙湖所主张的“空间+服务”战略。
底层：以空间打造为核心的开发引擎；
升级：即围绕“空间”展开多重服务场景创新，深度连接人与空间的需求。
在这样的持续布局和协同发展下，龙湖的四大主航道都取得了标杆式的成绩。
1、地产开发
最新数据显示，龙湖2020年的销售额在2706.1亿左右。
老实说，当下环境仍能保持稳定增长实属不易，但也过得去。毕竟，刚刚过去的2020年，对许多行业、许多人来说，都是非常艰难的一年。
我们在前面说了，在大分化时代，只有布局高能级的一、二线城市，才有可能打赢地产下半场。
从现有的数据来看，龙湖坚持了其一贯的逻辑与纪律：紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。
目前龙湖的业务遍布环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市，90%的货量集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。
2、商业运营
如果说，在地产上半场，得规模者得天下。
那么在地产下半场，做不好商业的地产公司，一定不是一家好公司。
一定体量的商业，能为公司提供持续且稳定的现金流，是未来业务的增长极，也是创新业务的载体。
过去几年，为了补齐商业地产的短板，万科收购了印力，而中海则不声不响的在写字楼领域做到了全国第一。
同样的，尽管规模也只是万科、碧桂园的三分之一，国内商业做得最好的华润置地市值也超过了碧桂园，这就是商业的力量。
就目前来看，商业规模和营收能力仅次于华润的就是龙湖。
资料显示，目前龙湖的投资物业集中在26个有地铁的城市，已经实现全国核心市场布局。
2020年1-6月，龙湖的物业投资业务实现不含税租金33.6亿元，同比增长30.4%，商场占比77.4%。
而到2020年底，龙湖开业商场达到49个。
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3、租赁住房
这也是一个面向未来的赛道。
你可能不知道，龙湖之外，万科、中海、招商、保利都在加大布局。只是，在这个赛道上，龙湖已建立起一定的优势。
目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，并在全国十余个重点城市落地40多个人才公寓项目，提供超过2万套人才保障住房。
尽管2020年长租公寓遭遇寒冬，但龙湖冠寓保持稳健发展态势。
2020上半年龙湖冠寓租金年收入7.3 亿元，同比增长 63%。
4、智慧服务
这条赛道的想象力其实不用多强调。
就在1月6日，港股上市的碧桂园服务大涨超过16个点，市值超过1700亿港币。
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尽管未单独上市，但龙湖智慧服务板块无论是规模体量还是服务口碑，都是国内靠前的。
数据显示，在物业管理方面，龙湖智慧服务实际管理面积1.32亿平方米，其中51%为外拓面积。
2020年上半年收入同比增长42%到24.9亿元，毛利率保持较高水平约为27.5%。
这在业内是非常有竞争力的水平。